Mérule et vente de maison : ce que vendeurs et acheteurs doivent savoir

La mérule pleureuse est un champignon qui détruit le bois de structure. Dans une vente de maison, elle pèse sur le prix, sur les obligations du vendeur et sur les recours de l'acheteur. Cette page résume ce qu'il faut savoir, que vous vendiez ou que vous achetiez.

Ceci n'est pas un avis juridique. Les règles ci-dessous viennent d'Éducaloi et du formulaire de l'OACIQ. Pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire.

Ce que dit la loi sur le vice caché

Selon Éducaloi, un défaut est un vice caché quand il remplit quatre conditions :

• il est caché : il n'est pas apparent, et un simple examen ne permet pas de le découvrir;
• il est inconnu de l'acheteur au moment de l'achat;
• il existait au moment de la vente, même s'il s'est manifesté plus tard;
• il est grave : assez grave pour que l'acheteur ait exigé un prix moins élevé s'il l'avait connu.

Une mérule qui ronge les solives derrière un revêtement peut remplir ces conditions. Le vendeur peut alors être responsable même s'il ignorait son existence. Il y a une exception : la vente faite « à vos risques et périls », où l'acheteur accepte la maison telle quelle.

La déclaration du vendeur

Quand la vente passe par un courtier, le vendeur remplit le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV) de l'OACIQ. Ce formulaire ne nomme pas la mérule. Plusieurs questions la touchent pourtant :

• D7.3 : l'immeuble a-t-il déjà présenté des signes de « moisissure, de pourriture ou des champignons » ?
• D7.4 : des matériaux peuvent-ils contenir de l'amiante ? Une case vise la vermiculite.
• D8.5 : quel est le type d'isolant de l'entretoit ? La vermiculite figure parmi les choix.

Un vendeur qui a eu de la mérule, même traitée, doit en tenir compte à la question D7.3. Joindre le rapport d'expertise et les factures du traitement rend la déclaration plus claire pour l'acheteur.

Vous vendez : vos options

Si vous savez que votre maison a, ou a eu, de la mérule, vous avez trois grandes options.

Faire traiter avant de vendre. Vous faites faire l'expertise et le traitement complet, puis vous vendez avec le rapport et les factures. L'acheteur sait ce qui a été fait. Vous gardez la main sur le choix de l'entrepreneur et sur la qualité des travaux. Voyez notre page sur le traitement de la mérule.

Vendre en l'état, en informant l'acheteur. Vous déclarez le problème et ajustez le prix. L'acheteur fera ses propres vérifications. Une vente « à vos risques et périls » est possible, mais elle doit être bien rédigée; parlez-en à votre notaire.

Faire évaluer, puis décider. Une expertise vous donne l'étendue réelle du problème. Avec un rapport et une soumission en main, vous pouvez comparer le coût des travaux et l'impact sur le prix.

Le Programme d'intervention résidentielle – mérule de la Société d'habitation du Québec (SHQ), qui remboursait 75 % des coûts reconnus, n'accepte plus de nouveaux dossiers depuis 2025. Aucun programme actif à notre connaissance en octobre 2026.

Vous achetez : inspection et offre d'achat

Avant d'acheter une maison, surtout si elle a un sous-sol humide, un vide sanitaire ou un historique de fuites :

• lisez attentivement la déclaration du vendeur, en particulier les questions D7.3, D7.4 et D8.5;
• posez des questions sur les infiltrations d'eau, les refoulements et les travaux passés;
• faites inspecter la maison avant la fin des conditions de votre offre d'achat;
• demandez à l'inspecteur de porter attention aux signes de mérule pleureuse : odeur de champignon, filaments blancs, poussière couleur rouille, bois qui craque en cubes.

Éducaloi rappelle qu'un défaut qu'un acheteur prudent et diligent aurait pu déceler n'est pas couvert comme vice caché. Votre propre examen doit donc être sérieux et attentif. Une inspection préachat est surtout visuelle : l'inspecteur ne voit pas derrière les murs sans les ouvrir. Si un signe apparaît, demandez une expertise plus poussée avant de lever les conditions. Vous pouvez ensuite négocier le prix, demander des travaux avant la vente ou retirer votre offre, selon ce que prévoit votre promesse d'achat.

Une maison plus ancienne peut aussi contenir de l'amiante ou de la vermiculite. Notre page sur l'amiante et l'achat de maison explique quoi vérifier.

Vous découvrez de la mérule après l'achat

Commencez par documenter : photos, date de la découverte, rapport d'expertise qui confirme la mérule et son étendue. Ne détruisez pas les preuves. Ensuite, selon Éducaloi, voici les étapes à suivre en cas de vice caché :

1. Avisez le vendeur par écrit dans un délai raisonnable. Selon les circonstances, un délai de 6 mois à 1 an est généralement considéré comme raisonnable.
2. Laissez le vendeur constater le problème. Il doit pouvoir voir le défaut, évaluer les dommages et le réparer. Ne commencez pas les travaux à vos frais si vous voulez qu'il paie.
3. Réparations urgentes : elles peuvent être faites sans attendre le vendeur si le défaut est dangereux ou risque d'endommager gravement la maison.
4. Cherchez une entente : une négociation ou une médiation est possible. Mettez toute entente par écrit.
5. Recours : vous avez 3 ans à partir de la découverte du vice pour intenter une poursuite.

Consultez rapidement un avocat. Les délais commencent à courir dès la découverte.

Les options de décontamination

Que vous vendiez ou que vous achetiez, la décontamination suit les mêmes étapes : expertise, confinement, retrait du bois atteint, nettoyage, traitement fongicide, assèchement et reconstruction. Un fongicide est un produit qui tue les champignons ou freine leur croissance. Le coût est souvent de plusieurs dizaines de milliers de dollars; l'ancien programme de la SHQ remboursait jusqu'à 75 000 $ à 100 000 $.

Pour comprendre le champignon et l'urgence d'agir, lisez notre guide sur la mérule pleureuse. Pour obtenir un prix basé sur votre maison, demandez une soumission : vous serez mis en relation avec un entrepreneur partenaire de votre région, qui détient sa propre licence RBQ.